¿Qué pasa con la vivienda?

Hay problemas que se agravan porque se describen, intencionadamente, mal. La vivienda en España es uno de ellos. Nos repiten hasta la saciedad que los grandes enemigos son los “especuladores”, los “rentistas” o el propietario con varios pisos. Es un relato muy útil políticamente, porque convierte una escasez creada durante años en una batalla moral entre buenos y malos. Pero el problema de la vivienda en España no es moral. Es físico. Faltan casas.

Ésa es la primera verdad incómoda. Si en una localidad hay cien familias buscando piso y sólo hay sesenta disponibles, el drama no se resuelve con un decreto, un eslogan ni una campaña de demonización. Se resuelve aumentando la oferta. Todo lo demás es maquillaje ideológico. O, peor aún, una manera de repartir la escasez sin eliminarla.

Aquí está la trampa central. Cuando se interviene el precio del alquiler, no aparecen más viviendas. La escasez sigue siendo exactamente la misma. Podrás bajar el precio por real decreto, pero aun así habrá cuarenta familias sin vivienda, porque solo hay sesenta disponibles. Lo único que cambia es el criterio de selección. En lugar de asignarse por precio, los pisos pasan a asignarse por otros filtros, generalmente más arbitrarios, desde la solvencia obsesivamente examinada hasta los contactos, las preferencias personales del casero o la simple desconfianza preventiva. Dicho de otro modo, el intervencionismo no crea oferta, sólo cambia el orden de la cola y decide quién se queda fuera.

Por eso resulta tan grotesco escuchar propuestas como prohibir comprar más de una vivienda o perseguir al pequeño propietario como si fuese el origen del problema. No se trata de perpetrar cazas de brujas imaginarias. Se trataba de entender por qué se construye menos de lo necesario y por qué sacar un piso al mercado es cada vez más caro, más arriesgado y más incierto. Pero eso exige hablar de incentivos reales, y ahí la política pierde encanto.

Hay, además, un ejemplo muy útil para desmontar la coartada de la “avaricia” del rentista. En Austin, Texas, se construyeron solamente 8.786 viviendas en 2010. En 2021, en cambio, se construyeron 50.907. ¿Qué sucedió? Que los precios de los alquileres bajaron. ¿Acaso los “rentistas” de Austin se volvieron menos codiciosos por iluminación moral repentina? En absoluto, lo que cambió fue el número de pisos disponibles. Más oferta. Y cuando aumenta de verdad la oferta, la escasez disminuye y los precios bajan.

La comparación resulta todavía más incómoda cuando se aterriza en el bolsillo. En Austin, alquilar un piso de 80 metros cuadrados ronda los 1.100 euros, frente a unos 1.700 en Madrid. Y eso en una ciudad con renta y salarios muy superiores. Es decir, una ciudad más rica puede tener alquileres más asequibles si permite construir más. Aquí, en cambio, seguimos atrapados en la superstición de que basta con prohibir, topar o señalar con el dedo para que aparezcan las viviendas que no se han construido.

La pregunta es, ¿cómo hemos llegado hasta aquí? El primer factor es obvio, aunque se quiera ocultar. Durante años España ha construido menos vivienda de la que requería la presión de la demanda en muchas zonas. No hace falta ser un genio para entender las consecuencias. Si la población crece, si se forman nuevos hogares, si la concentración urbana aumenta y, al mismo tiempo, la producción de vivienda va por detrás, el precio sube. No por una conspiración. Por escasez.

A eso se añade un segundo elemento del que se habla mucho menos. Construir hoy es más complejo y más caro que hace años. Y no sólo por el precio de los materiales, también por una normativa cada vez más densa y más exigente, especialmente en materia energética, medioambiental y técnica. Nadie discute que la calidad, la eficiencia o el confort sean deseables. Lo que sí conviene es tener claro quién paga esa acumulación de requisitos. La paga el comprador o la paga el inquilino. Siempre. Cada nueva obligación incorporada al proceso de edificar puede quedar muy bien en un titular de prensa, pero termina embebida en el precio final de la vivienda.

Y luego está el tercer gran elefante en la habitación, la fiscalidad. El Estado siempre se presenta como salvador del acceso a la vivienda mientras trinca su mordida en cada operación. En la vivienda usada, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que ronda efectivamente el 10% (depende de la Comunidad Autónoma). En la vivienda nueva, además, hay IVA y otros costes asociados. Es decir, cada cambio de manos lleva incorporada una pesada factura fiscal. Por tanto, la idea de que el Estado combate heroicamente el encarecimiento de la vivienda es una broma de mal gusto, puesto que en buena medida participa en él. Un piso que cambia de manos cuatro veces cuesta casi un 50% más solo por los impuestos.

La autopsia no deja lugar a muchas dudas. Si construir es más difícil, más lento y más caro, habrá menos oferta. Si además el propietario percibe más inseguridad jurídica, más riesgo de impago, más obstáculos regulatorios y más hostilidad política, parte de la oferta potencial no sale al mercado o lo hace en peores condiciones. Y si, pese a todo eso, el Gobierno decide intervenir precios, entonces el resultado no será una vivienda más accesible, sino una vivienda aún más racionada, más politizada y más escasa.

Lo más asombroso es que esto no debería ser ideológico. Si algo escasea, hay dos caminos a seguir: o bien produces más cantidad de ese algo o bien repartes la escasez por decreto. España lleva demasiado tiempo eligiendo lo segundo y fingiendo sorpresa ante el resultado. Luego llega el rasgarse las vestiduras, llegan los observatorios, los anuncios solemnes y las cruzadas contra enemigos imaginarios. Todo menos reconocer la verdad elemental, no se abarata lo que no se multiplica.

El problema de la vivienda en España no se resolverá persiguiendo al propietario, topando alquileres o convirtiendo el mercado en un campo de castigo moral (de hecho, así es como se empeorará todavía más la situación). Se resolverá cuando se decida aumentar de verdad la oferta, simplificar regulación, liberar suelo donde tenga sentido, reforzar la seguridad jurídica y dejar de usar la fiscalidad como una máquina de recaudar sobre una necesidad básica. Mientras no se haga eso, todo lo demás será propaganda. Y la propaganda, por desgracia, no construye ni una sola vivienda.