Pisos sin dueño y embargos sin ejecutar ahogan en Vigo a comunidades de vecinos

La morosidad que más preocupa a las comunidades de vecinos hoy en día, curiosamente, poco tiene que ver con un propietario que se niega a pagar las cuotas de la comunidad. Dos son los grandes problemas que traen de cabeza a administradores de fincas: los pisos que se quedan vacíos al fallecer sus propietarios sin herederos aparentes y los bancos que optan por no hacer efectiva la ejecución hipotecaria (o retrasar lo máximo posible el trámite) porque no les compensa, permitiendo que un vecino embargado siga viviendo en una propiedad que a todos los efectos no es suya sin tener que pagar las cuotas mensuales, pero sin desalojarlo porque no se ha hecho efectivo el cambio de titularidad.

En el primero de los casos, se trata de un problema al alza, como explica Pablo Domínguez, responsable de investigación del Grupo Hereda, una firma que se encarga de buscar herederos ‘perdidos’ para pisos vacíos: “Cada vez se tienen menos hijos y se emigra más, por lo que las familias quedan mucho más disgregadas”.

Domínguez aclara que las deudas con la comunidad de propietarios son sólo el primero de los problemas que genera tener un piso vacío a causa del fallecimiento del propietario: “Se ven también muchas okupaciones, que a veces son por parte de personas que causan problemas o destrozos en las viviendas”. Además, si se crean humedades, filtraciones u otro tipo de averías, legalmente no se puede acceder a estos pisos.

El administrador de fincas vigués Samuel Lago apunta que, normalmente, pueden pasar hasta 8 años desde que fallece el propietario y hasta que la Xunta pasa a ser el titular de la vivienda, “pero como por ley sólo tienen que asumir las cargas financieras del año actual y los tres anteriores, la deuda que hayan generado no puede recuperarse”, por lo que pide que estos trámites sean más ágiles.

Este gestor indica, sin embargo, que el problema más preocupante al que se enfrentan cada vez más comunidades de vecinos, sobre todo con la crisis financiera e inmobiliaria acrecentándose, es el de las ejecuciones hipotecarias que no se hacen efectivas. En un caso así, el banco no ejecuta la hipoteca “porque no le compensa” y, aunque las comunidades tienen demandas ganadas reclamando la deuda a los propietarios no hay cómo llevar a cabo esas sentencias, pues “normalmente el propietario moroso no tiene otros ingresos o no llegan al mínimo embargable”. Lago comenta que es un tema “muy grave y que no tiene solución” en comparación con los pisos vacíos, de los que a lo largo del tiempo se acaba haciendo cargo la Xunta.

Estos casos se pueden demorar años e incluso décadas. A este respecto, Samuel pone de ejemplo práctico una de las comunidades que gestiona: “En un edificio emblemático del centro de Vigo hay una propiedad que acumula más de 60.000 euros de deuda que se remonta a la anterior crisis inmobiliaria, la de 2008”. A día de hoy “sabemos que ese dinero no se va a recuperar, pero el antiguo propietario sigue viviendo allí, tiene todo hipotecado y no se podrá hacer nada mientras el banco inscriba el piso a su nombre”. Lago señala que cada vez hay más comunidades de vecinos que sufren un problema similar.

Trabajo detectivesco para encontrar herederos de viviendas por todo el mundo

Cuando un piso queda vacío a causa del fallecimiento de su propietario y no se conocen herederos, lo más normal es que el Gobierno autonómico acabe haciéndose cargo de él. Pero esos trámites pueden llevar muchos años, generando una deuda con la comunidad de vecinos.

Para evitarlo, otra opción es llamar a firmas como Grupo Hereda, que se encarga de localizar a parientes de los fallecidos de hasta cuarto grado –el límite que marca la legislación para heredar– “para tratar de hacerles ver esa condición de heredero que a lo mejor desconocen y facilitarle todas las gestiones como vender el inmueble o liquidar deudas con los acreedores como el ayuntamiento o la comunidad”, como explica su responsable de investigación, Pablo Domínguez.

El ‘modus operandi’ de este trabajo casi detectivesco en busca de herederos comienza por la propia vivienda desocupada: “Nos trasladamos allí para ver en qué estado se encuentra todo y comprobar quiénes son sus titulares corroborando que, efectivamente, han fallecido. A partir de ahí, tiramos del árbol genealógico para saber quiénes son los familiares hasta dar con el último en grado” .

Sus honorarios son “una comisión de lo que recibe el heredero”, matiza Domínguez, que añade que “no es un porcentaje cerrado, pues depende de lo que nos ha costado a nosotros hacer las gestiones”, pues a veces estos trabajos de investigación les llevan hasta Latonoamérica u otros países de Europa en busca de herederos.

Las cuentas de fallecidos siguen pagando cuotas “hasta cinco años”

El gestor de fincas Samuel Lago comenta que, aunque pueden llegar a ser un problema, los casos de pisos vacíos por fallecimiento del propietario se resuelven en la mayoría de los casos con facilidad gracias a un curioso hecho: las cuentas corrientes de los fallecidos siguen pagando las cuotas de la comunidad durante muchos años, lo cual hace que cuando la Xunta asume la titularidad de la vivienda, apenas hay deuda que liquidar. “En uno de los últimos pisos en los que me ocurrió, los dueños continuaron pagando hasta cinco años después de su fallecimiento”, señala, “todo depende de cuánto dinero les queda cuando ocurre”.