La mitad de las licencias residenciales ya son de bajos reconvertidos

En 2025, Urbanismo concedió 52 licencias de cambio de uso -de bajos a vivienda- que sumaban 90 pisos. En el primer semestre de 2026, alrededor de una veintena de expedientes reunieron otras 66. En ese mismo período, el conjunto de licencias residenciales de todas las tipologías proyectó 118 viviendas. Por tanto, ahora más de la mitad proceden de inmuebles que ya existían y tenían otro destino. Según explica María Jesús Gil, de la Inmobiliaria Atlantic, la ecuación mezcla economía y urbanismo. “El comercio se ha concentrado en los ejes con mayor tránsito mientras muchos bajos de calles secundarias arrastran años de vacancia. Al mismo tiempo, la vivienda se ha encarecido y la obra nueva avanza con lentitud. Cuando el valor residencial resultante supera la suma del precio de compra, la reforma, los honorarios, los impuestos y el coste financiero, el antiguo local pasa de ser un activo difícil a convertirse en una pequeña promoción”, señala.

Galicia despejó además uno de los principales obstáculos en 2023. La reforma de las normas autonómicas de habitabilidad se diseñó expresamente para facilitar el paso de locales vacíos a vivienda, sobre todo al flexibilizar la protección de vistas desde la calle sin rebajar las condiciones mínimas de calidad, intimidad y seguridad. El PGOM de Vigo admite la vivienda en planta baja, con el mismo fondo edificable que corresponda a las plantas piso y siempre que se cumplan las condiciones urbanísticas y de habitabilidad. No la permite, en cambio, en sótanos o semisótanos. “El resultado es una ventana de oportunidad, no un derecho automático. Un local barato puede ser inviable por su profundidad, su altura, su falta de fachada, la protección del edificio o la imposibilidad de llevar ventilaciones y saneamiento. Por eso, la primera decisión sensata no es comprar, sino encargar un estudio de viabilidad urbanística, técnica y comunitaria”, precisa María Jesús Gil.

El cambio de uso atraviesa cuatro filtros que se solapan. El primero es el planeamiento: la ordenanza de la parcela debe admitir uso residencial. El segundo es la habitabilidad. En Vigo, la estancia principal y, si existe más de una, otra pieza habitable deben iluminar y ventilar hacia la calle, una plaza o un espacio exterior de calidad. El tercer filtro es el Código Técnico de la Edificación: seguridad frente a incendios, accesibilidad, ventilación, salubridad, y el cuarto, administrativo: el proyecto debe obtener el título urbanístico municipal que corresponda. La responsable de Inmobiliaria Atlantic precisa que nada de ello sustituye la gestión de suelo, la obra nueva, la vivienda protegida, la movilización de pisos vacíos ni la rehabilitación del parque existente. “La conversión de bajos es una forma de acupuntura urbana: intervenciones que devuelven habitantes a determinadas calles y aprovechan mejor la ciudad construida”.