Javier Garrido: “El mercado está esperando por una bajada de precios que no va a ocurrir”

Javier Garrido es el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia (Aproin), cargo que ocupa desde el año 2007, justo antes de que entrase en vigor el Plan General de 2008, que posteriormente fue anilado. Ahora, desde hace un año, el sector vuelve a disponer de una ordenación municipal para poder volver a construir.

¿Se nota ya movimiento con el PGOM?

Se empieza a notar movimiento con el nuevo Plan General, aunque los grandes desarrollos quedan en manos de grandes empresas. Siempre que sale un documento nuevo, independientemente de ha estado expuesto al público previo a su aprobación definitiva, se ve un movimiento especial. Se busca saber dónde puede haber operaciones interesantes, dónde no, dónde hay suelo a la venta y dónde no, dónde ya para el promotor local va a ser posible entrar y dónde no. Porque ha habido bolsas de suelo relevantes en las que el promotor local no va a entrar, van a entrar empresas grandes estatales.

¿Hay áreas de la ciudad que solo podrán desarrollar grandes grupos?

Desarrollos que a todos nos vienen a la cabeza, ya no solamente el que está en ejecución como gran proyecto, que es el Barrio del Cura, sino también, todo el desarrollo de la Plaza de España y probablemente Beiramar.

¿En qué tipo de promociones se siente cómodo el promotor local?

En promociones de 20 a 100 viviendas si el promotor local es de los grandes. Pero no más. Y sobre todo con desarrollos de suelo, si aún tienen que esperar a hacer desarrollos de planeamiento secundario, pues, peor.

¿La tramitación administrativa sigue siendo una de las principales dificultades?

Las trabas son las de siempre, porque independientemente de que haya un documento que ordena la ciudad, las tramitaciones administrativas siguen siendo un horror, una pesadez. Los empresarios tienen que hacer un plan de negocio sin saber exactamente cuál va a ser el retorno y en cuánto tiempo lo va a tener. Es evidente que todos los sectores dependen de un mercado concreto, pero en este negocio, cuando hay tramitación administrativa tan farragosa, resulta que no sabemos cuándo vamos a tener licencia. No sabemos cuándo vamos a poder meter la pala para mover la tierra y para empezar con la ejecución material. Eso no pasa en casi ningún sitio. Ya no digamos si tienes una operación en la que tengas que tener un informe, pues, de Patrimonio, Medio Ambiente o de cualquier tipo de protección.

¿El largo tiempo para la tramitación es también una dificultad?

Yo creo que todo el mundo hace sus números pensando, si es un solar de licencia directa, en no menos de tres años de retorno a la inversión. Resulta muy difícil y, aparte, ahora mismo, con una complejidad adicional, la dificultad de los precios.

¿El aumento de los requisitos de los inmuebles elevaron los costes de construcción?

Se eleva el coste sin ninguna duda. Después, como otros sectores, el coste también se ha visto incrementado por todo lo que ha pasado, que son todas las subidas derivadas del coste logístico de las empresas, por la subida del petróleo, de materias primas, que ha incrementado el coste de manera brutal, de tal manera que lo que se construía hace cuatro o cinco años a un precio, ahora mismo, prácticamente es el doble.

¿Cómo está ahora mismo el mercado?

Hay una cierta ralentización del mercado. Que lo digo con cierta preocupación, porque yo creo que el mercado está esperando una posible bajada, que no va a ocurrir, porque no es previsible. Las subidas de los materiales difícilmente han vuelto atrás. Yo llevo casi 40 años en este sector y la verdad es que no lo he visto prácticamente nunca. Pero, por otra parte, el producto final que están haciendo los promotores tampoco tiene recorrido hacia la baja, porque el coste del suelo, el incremento de los costes de materiales para la ejecución, el coste en la mano de obra, la ausencia y escasez de la mano de obra que tenemos nosotros y casi todos los sectores, ahora mismo hace que el recorrido hacia la baja sea escaso. Nos encontramos con una demanda que técnicamente se denomina demanda insolvente.

¿Los precios que necesitan las nuevas promociones están por encima de lo que puede pagar la población?

La vivienda es una de las primeras preocupaciones de la población, pero el sistema se volvió tan pernicioso que esa imposibilidad de recorrido a la baja por parte de los promotores y esos precios que están llegando a un límite donde la gente que tiene esa demanda no puede comprar. Desde luego, quien no tenga ahorro tiene muchos problemas para poder comprar. Entendiendo que después pueda mantener un gasto hacia la vivienda muy similar al que supondría un alquiler. Que, por otra parte, también han subido. Pero han subido por otras motivaciones.

Porque la demanda de más viviendas sigue existiendo.

En Vigo hay una demanda insatisfecha claramente desde hace mucho tiempo. Ya no solamente porque se enlazó la crisis inmobiliaria con la suspensión, por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, del planeamiento. Se volvió a una ordenación anterior. Se hizo una ordenación provisional por parte de la Xunta precisamente para aquellos concellos que, como el de Vigo, también Ourense y algún otro más, tenían anulado su Plan General. Tiramos de esa ordenación provisional. Y ahora, con esta esperanza posible del Plan General nuevo, nos viene todo el subidón de costes.

¿La vivienda protegida es una opción para las promotoras locales?

Pocos promotores entran en vivienda de protección. La verdad, es un problema gordo. Porque el incremento de costes, vinculándolo con el módulo, que yo entiendo que probablemente no tenga recorrido tampoco. Porque si no, volveríamos a ese nicho del mercado insolvente en el sentido de no poder pagar ese precio final. Creo que habría que actuar mucho más en algún tipo de bonificación hacia el adquiriente, hacia el que compra, y también al promotor. Y después actuar también en el ámbito fiscal, que yo creo que ahí sí que hay recorrido.