Claves del nuevo decreto de vivienda: desahucios vulnerables suspendidos hasta 2028 y límites al alquiler temporal

El Gobierno prepara un nuevo decreto ley de vivienda que suspenderá hasta el 31 de diciembre de 2028 los procesos de desahucio que afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional. El borrador del texto, que el Ejecutivo negocia con los grupos parlamentarios, prevé además endurecer las condiciones del alquiler temporal, limitar determinadas garantías para los inquilinos e introducir nuevas bonificaciones fiscales para propietarios y arrendatarios.

La propuesta está previsto que llegue este martes, 29 de septiembre, al Consejo de Ministros, después de que el Gobierno haya negociado su contenido con los grupos parlamentarios. El nuevo decreto llega tras el caso de Maricarmen, una mujer de 87 años y con discapacidad que fue desahuciada de la vivienda en la que llevaba siete décadas viviendo en el madrileño distrito de Retiro.

Desahucios de personas vulnerables hasta 2028

Una de las principales medidas del decreto de vivienda será la suspensión de los procedimientos de desahucio cuando afecten a personas vulnerables económicamente y que no dispongan de una alternativa habitacional. La protección se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2028.

Cuando el desahucio afecte a un pequeño propietario, será la Administración la que asuma los gastos de compensación derivados del procedimiento, incluidos los impagos anteriores, los suministros y otros daños ocasionados. La suspensión judicial deberá revisarse cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años.

El alquiler temporal tendrá un máximo de 12 meses

El borrador también modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para endurecer las condiciones de los alquileres temporales. El propietario tendrá que acreditar una causa "real y acreditable" que justifique la temporalidad del contrato.

Los alquileres temporales tendrán una duración de entre 31 días y 12 meses. Si el contrato supera ese periodo sin una causa que justifique la temporalidad o se encadenan más de dos contratos consecutivos sin esa justificación, pasará a considerarse un alquiler de vivienda habitual.

La propuesta también establece que la cesión turística será aquella que se realice en una vivienda amueblada y promocionada a través de canales turísticos, con una duración máxima de 31 días.

Límites a las subidas del alquiler y las garantías

El nuevo decreto plantea limitar la subida de la renta al valor del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. También prohíbe trasladar al inquilino determinados gastos, entre ellos tributos, gastos de comunidad, gestión inmobiliaria o formalización del contrato.

Las garantías adicionales quedarán limitadas a dos mensualidades en los alquileres habituales y una en los temporales. Además, los propietarios no podrán obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.

En las zonas declaradas tensionadas, los nuevos contratos no podrán superar la renta del contrato anterior o el límite establecido por el sistema de índices de precios de referencia. Las comunidades autónomas podrán reducir de diez a cinco viviendas el umbral para considerar a un propietario como gran tenedor.

Bonificaciones fiscales para propietarios e inquilinos

El decreto de vivienda también modifica el IRPF para establecer diferentes reducciones para los propietarios. Los porcentajes serán del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, dependiendo de las condiciones del contrato, la ubicación de la vivienda y la edad del inquilino.

El texto contempla además una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y del 80% durante determinadas prórrogas tácitas.

Para los inquilinos se plantea una deducción del 10% por el alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas, destinada a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros. El límite de deducción será de 11.630 euros, con límites progresivos para rentas superiores a 23.007,20 euros.

Medidas para viviendas turísticas y pisos vacíos

El borrador introduce también cambios fiscales para las viviendas turísticas. Desde el 1 de octubre de 2026, determinados alquileres de viviendas amuebladas dejarán de estar exentos de IVA cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera o tengan una duración de hasta 30 noches en las condiciones previstas.

En el IBI se permitirán recargos de hasta el 50% para viviendas vacías cuyos titulares tengan cuatro o más inmuebles residenciales. El recargo podrá alcanzar el 100% cuando la vivienda lleve más de tres años vacía.

Las viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas también podrán tener un recargo de hasta el 50%, ampliable al 100% para titulares de cuatro o más inmuebles.

Las plataformas turísticas que incumplan las obligaciones de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos podrán recibir multas de entre 100.000 euros y un millón de euros.

Préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros

El decreto crea la línea TU CASA, que permitirá acceder a préstamos de hasta 50.000 euros a tipo de interés cero y sin comisiones, con una duración de diez años. La línea será gestionada por el ICO.

Además, el Gobierno plantea ampliar hasta 2.000 millones de euros una línea de avales para financiar proyectos destinados a aumentar el parque de vivienda a precio asequible y mejorar las viviendas existentes.

El texto también establece que los inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social que puedan destinarse a vivienda serán aportados a Casa 47.

El Gobierno busca el apoyo de Junts y Podemos

La aprobación del decreto depende de las negociaciones del Gobierno con los grupos parlamentarios. Para tratar de conseguir el apoyo de Junts, el Ejecutivo ha incorporado las bonificaciones fiscales para propietarios e inquilinos.

Podemos había exigido eliminar la reforma de la Ley del Suelo incluida en una versión anterior del texto. El borrador actual no contiene ninguna referencia a esa reforma.

Tampoco recoge la propuesta de convertir los contratos de alquiler en indefinidos, una reivindicación del Sindicato de Inquilinas respaldada por Sumar. Sí contempla proteger las solicitudes de prórroga de contratos formuladas al amparo del decreto promovido por Sumar para prolongar los alquileres durante dos años y que posteriormente fue derogado por el Congreso.