El Senado aprueba la ley que limita los precios del alquiler

La ministra Raquel Sánchez, en el pleno que se celebró ayer en el Senado.
photo_camera La ministra Raquel Sánchez, en el pleno que se celebró ayer en el Senado.
La regularización del mercado de vivienda nace del pacto de PSOE y Podemos con ERC y Bildu

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que aprobó definitivamente ayer el pleno del Senado es fruto de un pacto entre el PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu y faculta a comunidades y ayuntamientos a limitar los precios del alquiler, lo que supone su punto más polémico.

La limitación del precio del alquiler formó parte del acuerdo de gobierno firmado en diciembre de 2019 por Pedro Sánchez, y el líder de Podemos, Pablo Iglesias.

La ley cuenta con el rechazo del sector inmobiliario español y de la derecha política por sus medidas intervencionistas y también de algunos partidos soberanistas e independentistas, como el PNV y Junts per Catalunya, que ven en ella una invasión de competencias.

Su aprobación en plena campaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo ha llevado también a la oposición a tacharla de electoralista y populista. Las comunidades gobernadas por el PP, con Madrid a la cabeza, han asegurado que no la aplicarán.

El Ejecutivo y sus aliados sostienen que es el instrumento legal necesario para conseguir un cambio de modelo en el que la vivienda se convierta en un derecho efectivo y no en un bien de lujo.

Principales medidas

- Limitación de precios de alquiler: las comunidades autónomas podrán declarar, por tres años prorrogables anualmente, un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30% de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en cinco años.

- Los grandes tenedores en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de precios de referencia, mientras que el resto de propietarios no podrán subir precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10% si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.

- Para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual, aunque sí podrá incrementarse el precio un máximo del 10 % cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.

- Definición de gran tenedor: la ley lo define como aquel propietario de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.

- Incentivos fiscales a los arrendadores: la actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pero se modula hasta el 90 % en las zonas tensionadas.

- Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70 %, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.

- Se elimina el índice de precios de consumo (IPC) como referencia para la actualización de contratos.

- Se fija un tope extraordinario del 3 % de subida en la actualización de todos los alquileres para 2024.

- Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice para la actualización anual de precios que no superará el IPC.

- Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.

- Los gastos de gestión inmobiliaria y contrato correrán a cargo del arrendador.

- Se prohíben los desahucios sin fecha y hora.

- Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100 % si están vacías más de tres años y del 150 % si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

- Para incrementar el parque de vivienda protegida en alquiler se establece la reserva del 40 % del suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 20 % en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

- Se crea la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.

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